PALMARÈS EXCLUSIF – Nous avons passé au crible l’évolution des prix de l’immobilier dans 80 quartiers de Paris intramuros, sur les 3 dernières années. Découvrez où la valeur du patrimoine des propriétaires ne flanche pas.
Une crise, quelle crise ? Paris est l’une des grandes villes de France qui a vu les prix chuter le plus brutalement, sur trois ans (-11,2%). Mais ce constat ne vaut pas pour tous les secteurs de la capitale.
C’est la particularité du marché parisien : certaines zones sont des «refuges» où les prix ne flanchent pas malgré la crise de l’immobilier. Pour savoir lesquelles, nous avons passé au crible les évolutions de prix sur trois ans, entre décembre 2021, début de la remontée des taux de crédit, et aujourd’hui. Parmi les 80 quartiers de Paris intramuros étudiés, il y en a quatorze qui résistent encore et toujours à la morosité.
Dans ces zones préservées, les heureux propriétaires n’ont pas vu leur patrimoine immobilier baisser d’un iota (ou alors très légèrement). Et parfois les prix ont même continué (modérément) d’augmenter. Ces «micromarchés», sont situés à la fois rive droite et rive gauche, dans 6 arrondissements différents de la capitale. Découvrez toutes les données.
Ce «marché dans le marché» qui résiste à la crise immobilière est traversé par plusieurs tendances. Celle de l’immobilier de luxe, d’abord, voire de l’ultra-luxe, qui a bien résisté. «Généralement, il est moins impacté par les cycles économiques, note Imane Selmane, économiste à Meilleurs Agents Se Loger. Les propriétaires ne vendent pas en période de baisse : ce qui limite l’offre et stabilise les prix. Et les acheteurs sont beaucoup moins dépendants du crédit immobilier», fait-elle remarquer.
| Odeon (6e) | 3,2% | 16 126 |
|---|---|---|
| Invalides (7e) | 3,2% | 16 571 |
| Porte Dauphine (16e) | 3,2% | 11 581 |
| Saint Thomas d’Aquin (7e) | 3% | 17 191 |
| Ecole Militaire (7e) | 3% | 14 079 |
| Gros Caillou (7e) | 1,3% | 14 133 |
| Saint Ambroise (11e) | −1,7% | 9 842 |
| Saint Germain l’Auxerrois (1er) | −1,9% | 12 890 |
| Place Vendome (1er) | −1,9% | 13 206 |
| Monnaie (6e) | −1,9% | 15 071 |
| Saint Germain des Pres (6e) | −1,9% | 16 989 |
| Faubourg du Roule (8e) | −1,9% | 11 974 |
| Champs Elysees (8e) | −1,9% | 15 522 |
| Chaillot (16e) | −1,9% | 12 038 |
Des quartiers parmi les plus huppés et demandés des 6e et du 7e arrondissement pour la rive gauche (Invalides, Odéon, École militaire, la Monnaie, Saint-Germain-des-Prés etc…) se détachent en premier lieu. «Il n’y a pas eu de crise : les prix n’ont pas baissé», confirme Delphine Gibert-Avitan, directrice de l’agence Propriétés Parisiennes – Sotheby’s, installée rue Saint-Sulpice. Dans le 6e, les adresses les plus recherchées par les acquéreurs sont par exemple la rue du Bac ou la rue Guynemer, pour sa vue sur le parc du Luxembourg. «Ils cherchent tous un bel immeuble et une vue dégagée. Même pour des biens dont les prix sont un peu au-dessus du prix du marché, on a des clients», continue-t-elle.
Côté 7e, à deux pas de l’esplanade des Invalides, David Azoulay et Marie-Hélène Azoulay-Roche, de l’agence First City Conseils, observent la même tendance. Malgré l’inflation, la hausse des taux d’intérêt, puis la dissolution, le marché immobilier a ici été «plutôt épargné». «Ces quartiers restent stables. Sur l’esplanade des Invalides, rue Vaneau avec vue sur les jardins du musée Rodin, ça ne baissera jamais… Il y a tellement peu de biens…» De l’autre côté des Invalides, rue Saint-Dominique, rue Cler, rue de Grenelle, rue de l’Université, la clientèle est également aisée, mais plus jeune. «Les gens acceptent de sacrifier de la surface pour vivre dans un quartier vraiment agréable», note David Azoulay.
La rive droite aussi a des quartiers où les prix se maintiennent bien. Le nord du 16e arrondissement (Porte Dauphine – qui comprend le quartier Victor-Hugo, Chaillot…), et le 8e arrondissement tout proche, avec les abords des Champs-Élysées), tirent leur épingle du jeu. La logique du marché pour un bel appartement de luxe sur l’avenue Foch par exemple se rapproche plus de celle du marché de l’art que de celui de l’immobilier. Certes, il y a eu moins de transactions. «Les gens sont plus regardants sur l’exposition, l’état, les défauts… Mais les biens de qualité continuent à partir rapidement», confirme Paul-André Soreau, de l’agence Era immobilier située rue Copernic. Les prix dans ces coins huppés du 16e et du 8e ont été soutenus pendant la crise par la clientèle étrangère, comme les Libanais, ou encore les Français de l’étranger qui sont revenus vivre à Paris. Parfois avec un joli pécule, quand le marché immobilier a pu rester haut dans leur pays de provenance. «Je pense par exemple à un couple qui venait s’installer ici après avoir réussi à très bien vendre son bien en Suède», se souvient Paul-André Soreau.
Ces micromarchés anticrise se concentrent dans l’Ouest de Paris. À l’exception d’un îlot dans le 11e arrondissement : le quartier de Saint-Ambroise. «Ce n’est pas la même clientèle, elle est beaucoup plus “bobo”», souligne David Azoulay.
Méthodologie et sources
Nous avons comparé les prix de l’immobilier dans les 80 quartiers parisiens tels que définis par Meilleurs Agents, entre décembre 2021, au début de la remontée des taux de crédit immobilier, et le mois de décembre 2024.
Source : Prix et Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) Se Loger -Meilleurs Agents au 1er décembre 2024
